למשקיעים הישראליים: הכירו את השוק של השקעות נדל"ן באירופה

שוק הנדל"ן באירופה מציע הזדמנויות רבות למשקיעים הישראליים שמחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולהשיג תשואות גבוהות יותר מהתשואות שמוצעות בארץ. אבל, השקעה מעבר לים מלווה באתגרים, ולכן חשוב לדעת איפה כדאי להשקיע את הכסף שלכם. מוכנים לצלול לפרטים ולהכיר את השוק של השקעות הנדל"ן באירופה? המשיכו לקרוא!

למה דווקא להשקיע בנדל"ן באירופה?

ההחלטה להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות ישראל היא לא החלטה טריוויאלית. עם זאת, יש מספר יתרונות משמעותיים שהופכים את אירופה ליעד אטרקטיבי בעיקר למשקיעים ישראלים. שוק הנדל"ן באירופה מציע תמהיל מנצח של יציבות, פוטנציאל צמיחה וגיוון גיאוגרפי עם אפשרויות השקעה שמתאימות למגוון רחב של משקיעים.

יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן האירופאי

היתרון הבולט ביותר הוא בלי ספק פוטנציאל התשואה. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת מהשכרת נכסים עומדת על 2%–4% בלבד, במדינות מסוימות באירופה ניתן להגיע לתשואות של 8%–12% בשנה. לדוגמה, בליטא שמדורגת כיום במקום גבוה ברשימת המדינות המומלצות להשקעה, התשואה הממוצעת עומדת על כמעט 7%. נקודה קריטית נוספת היא מחירי הכניסה. מחירי הנדל"ן בישראל האמירו בשנים האחרונות לרמות שרבים מתקשים להתמודד איתן. לעומת זאת, במדינות רבות באירופה, ובפרט במזרח ומרכז היבשת, ניתן למצוא נכסים במחירים נגישים הרבה יותר. בפולין, למשל, אפשר לרכוש דירה להשקעה במחיר שהוא פחות ממחצית ממחיר דירה דומה בישראל. בניגוד למה שרבים חושבים, אירופה נמצאת במרחק טיסה של שעות ספורות מישראל, כך שניהול ההשקעה הוא נוח יותר מאשר בדרום מזרח אסיה או באמריקה, למשל. בנוסף לכך, יש לא מעט שירותי ניהול מקצועיים שזמינים למשקיעים זרים, כך שההתנהלות השוטפת קלה יותר.

השוואה בין השקעות נדל"ן באירופה לעומת ישראל

כשמשווים את שוק הנדל"ן האירופי לשוק הישראלי, ההבדלים הם מאוד בולטים. כמשקיעים, אין ספק שהיחס בין ההשקעה לתשואה משחק תפקיד מכריע. בישראל, ההון הנדרש לכניסה לשוק הנדל"ן הוא גבוה ועומד על מיליוני שקלים לדירה ממוצעת במרכז הארץ. באירופה, לעומת זאת, אפשר למצוא נכסים ראויים בסכומים נמוכים בהרבה, לפעמים פחות מ-400 אלף שקלים. ההבדל מתבטא גם במיסוי. במדינות רבות באירופה, שיעורי המס על נכסי נדל"ן והכנסות משכירות נמוכים מאלה שנהוגים בישראל. בגרמניה, למשל, מס הרכישה עומד על כ-2.71% בלבד לעומת מס רכישה של 8% ויותר בישראל למשקיעים. תזכרו שישראל חתומה על אמנות מס עם מרבית מדינות אירופה, דבר שמונע מצב של תשלום כפל מס. הבדל משמעותי נוסף הוא תרבות השכירות. ברבות ממדינות אירופה, ובעיקר בגרמניה, יש תרבות חזקה של שכירות ארוכת טווח. למעלה מ-50% מהאוכלוסייה שם גרה בשכירות ולא בדירות בבעלותם, דבר שמבטיח ביקוש יציב לדירות להשכרה.

המדינות המובילות להשקעות נדל"ן באירופה

בעוד שבעבר, מדינות כמו ספרד, פורטוגל ויוון היו בראש רשימת היעדים המועדפים על משקיעים ישראלים, היום דווקא מדינות מזרח ומרכז אירופה מציעות את התשואות המשתלמות ביותר. הינה המדינות המובילות בדירוג העדכני ביותר.

ליטא: מובילת הדירוג עם תשואה גבוהה

ליטא מדורגת בראש רשימת המדינות האטרקטיביות להשקעה בנדל"ן באירופה, כי היא מציעה תשואה גולמית של כמעט 7% על נכסי מגורים יחד עם מיסוי נוח של 15% בלבד על הכנסות משכירות. מחירי הנדל"ן בליטא עלו בהשוואה לשנים קודמות, והמגמה הזו צפויה להימשך גם בשנים הבאות. בנוסף לכך, וילנה, בירת ליטא, הפכה למרכז טכנולוגי מתפתח שמושך אליו חברות בינלאומיות רבות, דבר שמגביר את הביקוש לדיור איכותי. אין במדינה מגבלות על רכישת נדל"ן באמצעות זרים, כך שתהליך ההשקעה פשוט יותר.

פולין: צמיחה מרשימה והזדמנויות השקעה

פולין ממשיכה להיות יעד מבוקש להשקעות נדל"ן עם שוק שהציג עלייה של יותר מ-25% במחירי הדיור בשנים האחרונות. ערים כמו ורשה, ורוצלב וקרקוב מושכות משקיעים בזכות הכלכלה הצומחת והביקוש הגובר לדיור איכותי. הדבר שהופך את פולין לאטרקטיבית בפרט הוא השילוב של מחירי נכסים נוחים יחסית, תשואות גבוהות (6%–10% בממוצע) ומדיניות מיסוי ידידותית למשקיעים. מס הרכישה נע בין 0% ל-2% בלבד, ומס ההכנסה על שכירות עומד על 8.5% בלבד (אם בוחרים במסלול מס פשוט בלי ניכוי הוצאות).

רומניה: תשואות אטרקטיביות ומחירי כניסה נמוכים

רומניה, ובעיקר הבירה בוקרשט, משכה אליה בשנים האחרונות משקיעים ישראלים רבים, והסיבות לכך ברורות. המדינה מציעה תשואות גבוהות של 7%–12% בשנה עם מחירי נדל"ן שעדיין נמוכים בכ-40% מהממוצע האירופי. בנוסף לכך, רומניה נהנית מצמיחה כלכלית יציבה של כ-3.5% בשנה ופרויקטים רבים של פיתוח תשתיות בתמיכת האיחוד האירופי. דבר שמגדיל עוד יותר את האטרקטיביות היא מדיניות המס הידידותית עם מס הכנסה של 10% בלבד על רווחי שכירות.

פורטוגל: יציבות כלכלית ופופולריות אצל משקיעים

פורטוגל ממשיכה להיות אחת המדינות המבוקשות ביותר אצל משקיעים ישראליים, בעיקר בזכות תוכנית "ויזת הזהב" שמאפשרת קבלת תושבות אירופאית, כשערים כמו ליסבון ופורטו מציעות שוק נדל"ן דינמי עם פוטנציאל צמיחה משמעותי. התאוששות ענף התיירות לאחר משבר הקורונה יחד עם איכות חיים גבוהה הפכו את פורטוגל ליעד מבוקש לא רק למשקיעים, אלא גם לתושבים חדשים מכל העולם, והתשואות הממוצעות נעות סביב 6%–9% תלוי באזור ובסוג הנכס.

קפריסין: אפשרויות מגוונות במחירים אטרקטיביים

קפריסין נותרת יעד פופולרי למשקיעים הישראליים, בעיקר בזכות הקרבה הגיאוגרפית והתרבותית, ומחירי הנדל"ן במדינה עלו ב-14% בהשוואה לשנים קודמות, דבר שמעיד על שוק חזק ובריא. ערים כמו לימסול ולרנקה מציעות אפשרויות השקעה מגוונות, מדירות מגורים ועד נכסי נופש ונכסים מסחריים, ותשואות השכירות הממוצעות עומדות על 5.44% לדירות ו-2.97% לבתים, כשבתחום המסחרי התשואות גבוהות אף יותר.

גיאורגיה: פוטנציאל צמיחה משמעותי למשקיעים

על אף שגיאורגיה היא לא חלק מהאיחוד האירופי, היא נכללת לרוב ברשימת יעדי ההשקעה האירופאיים בגלל הקרבה הגיאוגרפית והתרבותית, והמדינה הזו חווה בשנים האחרונות פריחה מחודשת עם זרימת השקעות מכל העולם. ערים כמו בטומי וטביליסי מציעות מחירי נדל"ן מהנמוכים ביותר באזור יחד עם פוטנציאל צמיחה משמעותי, והתשואות באזורים מסוימים עשויות להגיע ל-10% ואף יותר, דבר שהופך את גיאורגיה לאלטרנטיבה אטרקטיבית למשקיעים שמחפשים יחס מיטבי של סיכון מול תשואה.

סוגי ההשקעות הנפוצים באירופה

אירופה מציעה מגוון רחב של אפשרויות השקעה בנדל"ן, וכל אחת עם היתרונות והאתגרים שלה, ולכן חשוב להבין את סוגי ההשקעות השונים כדי לבחור את האפיק שמתאים ביותר לצרכים ולמטרות ההשקעה שלכם.

רכישה ישירה של נכסים למגורים להשכרה

זוהי אחת האסטרטגיות הנפוצות ביותר אצל משקיעים ישראלים באירופה. רכישת דירה או בית והשכרתם לטווח ארוך מספקת זרם הכנסה יציב וצפוי. בגרמניה, למשל, חוזי שכירות ארוכי טווח (3–5 שנים) נפוצים מאוד, דבר שמבטיח ודאות הכנסה למשקיע. היתרון המרכזי באסטרטגיה הזו הוא הפשטות היחסית והסיכון הנמוך, והחסרון העיקרי הוא התשואות המתונות יחסית בעיקר בערים גדולות במערב אירופה. עם זאת, במדינות מזרח אירופה ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר, לפעמים מעל 8%.

השקעה בנכסים מסחריים ומשרדים

השקעה בנכסים מסחריים, כמו חנויות, משרדים או מרכזים לוגיסטיים, יכולה להניב תשואות גבוהות יותר מנכסי מגורים. בממוצע, תשואות על נכסים מסחריים באירופה גבוהות ב-2%–4% מתשואות על נכסי מגורים באותו אזור. לא פעם משקיעים מתחילים בנכסי מגורים ומתקדמים לנכסים מסחריים כשצוברים ניסיון וביטחון בשוק המקומי. האתגר העיקרי בהשקעה מהסוג הזה הוא הצורך בידע ומומחיות ספציפיים לשוק המסחרי, וכן הון התחלתי גבוה יותר.

נכסי נופש ודירות לטווח קצר

השכרה לטווח קצר, בעיקר לתיירים, יכולה להניב תשואות גבוהות במיוחד באזורי תיירות פופולריים. ערים כמו ברצלונה, ליסבון ואתונה מציעות פוטנציאל רווח משמעותי מהשכרת דירות לטווח קצר עם תשואות שעשויות להגיע ל-8%–10%. עם זאת, חשוב להביא בחשבון את הרגולציה המחמירה בתחום השכרות קצרות הטווח במדינות רבות באירופה. למשל, יוון החמירה את הרגולציה על השכרות קצרות טווח. בנוסף לכך, ניהול נכס להשכרה קצרת טווח דורש מעורבות רבה יותר או תשלום לחברת ניהול מקצועית.

היבטים פיננסיים וכלכליים בהשקעות נדל"ן באירופה

מעבר לבחירת המדינה וסוג הנכס, חשוב להבין את ההיבטים הפיננסיים של ההשקעה, כמו מיסוי, עלויות נלוות ואפשרויות מימון, שהם גורמים קריטיים שישפיעו על הרווחיות הכוללת של ההשקעה.

תשואות צפויות בשווקים השונים

התשואות על השקעות נדל"ן באירופה משתנות באופן משמעותי בין מדינות ואזורים שונים. כפי שצוין כבר, מדינות מזרח אירופה כמו ליטא, פולין ורומניה מציעות את התשואות הגבוהות ביותר בטווח של 6%–12% בשנה. במערב אירופה, התשואות נמוכות יותר אבל יציבות מאוד. בגרמניה, התשואה הממוצעת על נכסי מגורים נעה בין 4% ל-8% תלוי בעיר ובאזור. בפורטוגל וספרד, התשואות הממוצעות נעות סביב 6%–9%, כשבנכסי נופש בערים תיירותיות התשואות עשויות להיות גבוהות יותר.

עלויות נלוות ומיסוי

בהערכת כדאיות ההשקעה, חשוב להביא בחשבון את כל העלויות הנלוות לרכישה ולהחזקת הנכס. העלויות האלה כוללות מס רכישה, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ומתווך, וכן מיסים שוטפים על החזקת הנכס והכנסות משכירות. שיעורי המס משתנים באופן משמעותי בין המדינות. בליטא, מס ההכנסה על שכירות עומד על 15%, בפולין על 8.5% (במסלול פשוט), ברומניה על 10% ובגרמניה חלים שיעורי מס פרוגרסיביים. מס הרכישה נע בין 0% בקפריסין (לנכסים עד סכום מסוים) ועד 12% במדינות מסוימות. חשוב לזכור שישראל חתומה על אמנות מס עם רוב מדינות אירופה, דבר שמונע מצב של כפל מס. עם זאת, חובת הדיווח על ההשקעה חלה הן בישראל והן במדינת ההשקעה.

אפשרויות מימון ומשכנתאות

אחד האתגרים בהשקעת נדל"ן בחו"ל הוא מימון הרכישה. בניגוד לישראל שפה קל יחסית לקבל משכנתא לרכישת נכס להשקעה, באירופה התהליך מורכב יותר למשקיעים זרים. בנקים ישראליים עשויים לממן עד 50%–75% מערך הנכס בחו"ל בהסתמך על נכסים בישראל כביטחונות, ובנקים מקומיים במדינות כמו פורטוגל עשויים להציע מימון של עד 60% מערך הנכס למשקיעים זרים, בריביות של 3.5%–4%. חשוב לדעת שתנאי המימון משתנים מאוד בין מדינות ובנקים שונים, ולכן כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה במימון נדל"ן בינלאומי.

אתגרים וסיכונים בהשקעת נדל"ן באירופה

למרות היתרונות הרבים, השקעה בנדל"ן באירופה כרוכה באתגרים וסיכונים שחשוב להכיר ולהתכונן אליהם מראש. הינה כמה מהאתגרים שאתם עלולים להיחשף אליהם.

אתגרים בירוקרטיים ומשפטיים

אחד האתגרים המשמעותיים ביותר הוא ההתמודדות עם מערכות בירוקרטיות ומשפטיות שונות מאלה שמוכרות לכם בישראל. כל מדינה באירופה מתנהלת לפי חוקים ותקנות משלה בכל הנוגע לנדל"ן, ולפעמים יש הבדלים משמעותיים אפילו בין ערים ואזורים שונים באותה מדינה. לדוגמה, בגרמניה קיימת רגולציה מחמירה בנושא העלאת שכר דירה, דבר שעלול להגביל את יכולת המשקיע להתאים את ההכנסות מהנכס למגמות השוק, ובאתונה ובברצלונה, הרשויות הגבילו את האפשרות להשכיר נכסים לטווח קצר באזורים מסוימים. ההמלצה היא לעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים, כמו עורכי דין ויועצי מס, שמכירים היטב את המערכת המקומית ויכולים לסייע בניווט במבוך הבירוקרטי.

ניהול נכסים מרחוק

ניהול נכס מרחוק מציב אתגר משמעותי למשקיעים. גם אם אירופה קרובה יחסית לישראל, לא ניתן להיות נוכחים פיזית בנכס באופן תדיר, והדבר הופך את המשקיע תלוי במידה רבה בגורמים מקומיים לניהול שוטף של הנכס, טיפול בתקלות ואיתור שוכרים. חברות ניהול מקצועיות יכולות לספק פתרון לאתגר הזה, אבל השירות כרוך בעלות של 10%–15% מההכנסות משכירות, כך שחשוב לבצע בדיקה מעמיקה לפני בחירת חברת ניהול ולוודא שקיימים מנגנוני בקרה ודיווח שוטפים. חלק מהמשקיעים בוחרים להקדיש 5%–8% מההכנסות משכירות לניהול מקצועי, מערכות ניטור חכמות וביקורים תקופתיים בנכס כדי לשמר שליטה על ההשקעה.

סיכונים גיאופוליטיים וכלכליים

השקעה בנדל"ן במדינה זרה חושפת את המשקיע לסיכונים גיאופוליטיים וכלכליים שלא בשליטתו, כמו שינויים במדיניות כלכלית, תנודות בשערי חליפין או אי יציבות פוליטית, שעלולים להשפיע על ערך ההשקעה ועל התשואה השוטפת. הדוגמה הבולטת בשנים האחרונות היא המלחמה באוקראינה שהשפיעה על שווקי הנדל"ן במדינות סמוכות, וגם משבר הקורונה שהיווה תזכורת חדה לסיכונים שכרוכים בהשקעות בינלאומיות, במיוחד בנכסים שמיועדים לתיירות. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הסיכונים האלה היא באמצעות פיזור השקעות, התמקדות במדינות יציבות יחסית והיערכות פיננסית לתקופות של ירידה בהכנסות או בערך הנכס.

איך להתחיל להשקיע בנדל"ן באירופה?

לאחר שהכרתם את היתרונות, האתגרים והסיכונים, הגיע הזמן לדבר על הצעדים המעשיים שיש לנקוט כדי להתחיל בהשקעת נדל"ן באירופה.

לימודי נדל"ן ובחירת שוק היעד

השלב הראשון והקריטי ביותר הוא מחקר מעמיק של שווקי היעד הפוטנציאליים. כדאי להתמקד במדינות וערים עם צמיחה כלכלית יציבה, פרויקטים של פיתוח תשתיות ונוכחות של מוסדות אקדמיים או מרכזי תעסוקה משמעותיים, כשמאמצי המחקר יכולים להיעשות באופן עצמאי או באמצעות השתלמות מקצועית מובנית שמסייעת למשקיעים לרכוש את הידע הנדרש. ערים כמו קרקוב בפולין, בראשוב ברומניה ופורטו בפורטוגל מציגות את המאפיינים האלה, כך שהן יעדים אטרקטיביים להשקעה. מומלץ לבחון מדדים כמו גידול אוכלוסייה, שיעור אבטלה, פרויקטים עתידיים של תשתיות ותנודות במחירי הנדל"ן בעשר השנים האחרונות. בדקו גם את חוקי המקרקעין המקומיים, המיסוי והמדיניות כלפי משקיעים זרים. חשוב לבדוק האם קיימות הגבלות על רכישת נדל"ן לזרים שהם לא אזרחי האיחוד האירופי ואיך ניתן לעקוף הגבלות כאלה במידת הצורך.

הקמת מסגרת משפטית להשקעה

בשלב הבא, חשוב להחליט על המבנה המשפטי המתאים לביצוע ההשקעה. משקיעים ישראלים יכולים לבחור בין רכישה אישית ישירה, רכישה באמצעות חברה ישראלית או הקמת חברה במדינת ההשקעה, וכל אפשרות כרוכה בהשלכות מיסוי שונות. במקרים רבים, רכישה באמצעות חברה נותנת יתרונות מיסוי משמעותיים ומאפשרת גמישות רבה יותר בניהול ההשקעה. חשוב להיוועץ עם יועצי מס שמתמחים בהשקעות בינלאומיות כדי לבחור את המבנה המיטבי לנסיבות האישיות.

איתור נכסים וביצוע בדיקת נאותות מעמיקה

חיפוש נכסים באירופה יכול להיעשות באמצעות אתרי אינטרנט מקומיים, מתווכים ישראלים שמתמחים בנדל"ן בחו"ל או חברות השקעה שפועלות בשווקים האירופיים, ומומלץ לעבוד עם מתווך מקומי בעל ניסיון עם משקיעים זרים. בדיקת הנאותות כוללת מחקר מעמיק על העיר והשכונה, מצב הנכס הפיזי, היסטוריית השכרות ופוטנציאל הצמיחה של האזור. חשוב לבדוק גם נושאים טכניים כמו מצב מערכות הבנייה, הצורך בשיפוצים עתידיים ותקנות בנייה מקומיות.

סיום העסקה ומעבר לשלב הניהול

תהליך רכישת הנכס דורש היערכות משפטית מקצועית, בדיקה קפדנית של המסמכים וביצוע התשלומים בהתאם לדרישות המקומיות. ברוב המדינות באירופה, התשלום מתבצע באמצעות עורך דין שמחזיק את הכספים בנאמנות עד להשלמת העסקה. לאחר סיום הרכישה, מתחיל השלב החשוב ביותר שהוא ניהול ההשקעה. הניהול כולל איתור שוכרים איכותיים, טיפוח יחסי דירה עם דיירים, טיפול בתחזוקה שוטפת וניהול פיננסי תקין. משקיעים שלא גרים במדינת ההשקעה יידרשו להסתמך על צוות ניהול מקצועי ומהימן.

לסיכום

השקעה בנדל"ן באירופה יכולה להיות צעד משתלם ומועיל למשקיעים ישראלים שמחפשים לגוון את התיק שלהם ולהשיג תשואות גבוהות יותר, והמפתח להצלחה טמון בבחירה נכונה של שוק היעד, ביצוע מחקר מעמיק והקפדה על מעקב וניהול מקצועיים. חשוב לזכור שההשקעה הזו לא מתאימה לכל משקיע, כי היא דורשת הון התחלתי משמעותי, סבלנות לטווח ארוך ונכונות להתמודד עם אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. עם זאת, למשקיעים שמוכנים להשקיע את הזמן והמאמץ הנדרשים, האפשרויות רבות והפוטנציאל גבוה.

המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא, כדי לקבל את הטיפול המדויק לצורך הטיפול בבעיה יש לפנות למומחה בתחום בלבד.